• twitter
  • pinterest
  • email
  • google
  • facebook
  • facebook

© Copyright 2005 Ileen Seliktar Cohen. All rights reserved | Web Development by Ileen Seliktar Cohen. 

 

                              שומת מקרקעין - מה זה , כמה , למה .... 

היוון = הפיכה של התחייבות חוזית להון.

 

 

אין בחוק הגדרה של שומת מקרקעין. אבן שושן מוגדיר שומה כ"הערכה, אומדנה, ערכו המשוער של דבר". "לא נתחלקה הארץ במידה... אלא בשומה" (רש"י, במדבר כ"ו, נ"ד)- כל שבט קיבל את הנחלה על פי השומה, לפי השווי של הקרקע ולא לפי גודל השבט. שמאי המקרקעין במקורות הוא הכהן.

• הערכה כוללת מספר מאפיינים:

o אומדן

o זכויות במקרעין- לעיתים יש גם שומות לחלקי זכויות (כמו למשל דיירת מוגנת, זיקת הנאה ועוד)

o תאריך נתון- שמאי מקרקעין שמבצע שומה אמור לבצע את השומה בתאריך נתון. ישנם מקרים שמועד חוו"ד הוא לעבר (אין לעתיד). ישנן שומות שהן לעבר, ולעיתים לעבר הרחוק.

 

קיימות מטרות שונות לשומת מקרקעין:

• קביעת שווי שוק למקרקעין

• קביעת דמי שכירות ודמי שימוש למקרקעין- לפעמים ישנו שימוש לתקופת ביניים בנכס, דמי השימוש לתקופת הביניים, למשל, עד שייהרס הבניין.

• שווי לצורך מיסוי

• שווי לצורך הפקעת מקרקעין- במועד 15 יום לאחר פרסום התכנית.

• קביעת נזיקין והשבחות במקרקעין- קביעת ערך או נזק למקרקעין במקרים שגורמים לירידת ערך במקרקעין או לחילופין השבחה במקרקעין.

• מימון ואשראי- בעיקר לצורך בטוחה, כגון במשכנתאות.

 

תהליך השומה :

כאשר שמאי מקרקעין צריך לבצע שומה לנכס מקרקעים ישנו תהליך מובנה שהוא חייב לעבור על מנת להוציא את חוו"ד השמאית. אבל לצורך הכנת חוו"ד יש לערוך מספר בדיקות.

הגדרת הבעיה- יש מספר שלבי משנה.

זיהוי הנכס- ישנם מקרים מסויימים שזיהוי הנכס הוא קצת בעייתי, חלקות קרקע באזורי חקלאות וטרשיים. שם לא תמיד ניתן לזהות את הנכס.

זיהוי הזכויות המוערכות- כאשר מעריכים נכס במקרקעין מדברים על שווי בבעלות מלאה. ניתן להעריך זכויות חלקיות, כגון: שווי חכירה, שכירות וכדומה.

 

 

מטרת השומה- שווי שוק של נכס מקרקעין אינו תמיד למכירה, אלא למטרות אחרות: פיצוי בגין הפקעה, היטל השבחה, בטוחה לבנק ועוד. חישוב השומה נובע ממטרת השומה.

איסוף מידע על הנכס, כגון תוכנית בנין עיר, היתרי בניה וכדומה.

ניתוח השימוש הטוב והיעיל ביותר (שמט"ב)- יכולות להיות מספר חלופות אשר מתוכן נחלץ את השימוש היעיל ביותר.

בנית השומה על פי גישת השומה המתאימה לו ביותר.

 

 

 

         שימו לב !!!

"על כל מ"ר שאבנה מעל לזכויות הבנייה המצוינות בחוזה החכירה המהוון, יש לשלם למינהל 31% מערך הקרקע כיום ועוד מע"מ".

 

מודעות לזכויות :

כשקונים מגרש בחכירה מהמנהל, צריך להיות מודעים לזכויות חכירה. עדיף לשלם מראש היוון גם על הזכויות המקסימליות." זאת אומרת שאם לפי התב"ע מותר 250 מ"ר לבניה כבר במעמד הקניה כדאי לשלם את המס על כלה-250 מ"ר ע"מ שבעתיד אם תרצו לנצל עוד זכויות בניה לא תצטרכו לשלם מס נוסף למנהל .

 

מה הם בעצם "דמי היתר"?

דמי היתר הם דמי חכירה שנתיים או מהוונים עבור זכויות חכירה לבנייה נוספת במקרקעין, שבגינן לא שולמה למנהל תמורה. תשלום דמי היתר מקנה לחוכר זכויות חכירה מהוונות לתקופה של 49 שנה, שתחולתה מיום הקניית הזכויות על ידי המנהל. ככלל, תשלום דמי היתר נדרש כאשר החוכר מבקש לבנות שטחים העולים על השטח שהוגדר לו בחוזה החכירה המקורי. במצב שכזה, במידה

 

 ובהתאם לתכניות בניין עיר התקפות, ניתן לנצל שטח גדול יותר מהמוגדר בהסכם החכירה, הרי שבגין ההפרש, בין השטח המבוקש לניצול לבין שטח שהותר במקור על פי חוזה חכירה, יש לשלם 31% פלוס מע"מ משווי ההפרש. בפועל, על פי החלטות מנהל מקרקעי ישראל כיום, עד ניצול של 240 מ"ר, לא נדרש תשלום של דמי היתר גם אם בחוזה החכירה המקורי הוגדר שטח קטן יותר. דמי ההיתר נדרשים גם כאשר מדובר בחוזה חכירה מהוון הואיל והיוון החוזה מתייחס בדרך כלל רק לאותו היקף זכויות בנייה מקורי ולא מעבר לכך.

מי בכל זאת פטור מתשלום דמי היתר?

במסגרת הקניית הבעלות חינם לחוכרים על קרקע עירונית, יהיה גם פטור מדמי היתר לסוגי החוכרים הבאים הגרים בבית צמוד קרקע:

חוכרים הגרים באזורי עדיפות לאומית א' ב' וקו עימות - שגודל המגרש שלהם עד 3 דונם.

חוכרים במרכז הארץ - שגודל המגרש עד 280 מ"ר.

חוכרים המתגוררים על קרקע קק"ל, שאינם יכולים לקבל את הבעלות, יזכו לפטור מדמי היתר מהמינהל.

בנוגע לחוכרים אחרים המתגוררים במרכז הארץ (כ-80 אלף בתי אב) שגודל המגרש שלהם עולה על 280 מ"ר, קיימת חבות בגין דמי היתר.